物管百科
業(yè)主（物業(yè)使用人）的不規(guī)范行為往往會(huì)損害大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，同時(shí)對住宅小區(qū)物業(yè)管理也會(huì)產(chǎn)生不良影響，這些不規(guī)范行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊m正。
行為一：建筑裝修垃圾不清理
現(xiàn)象：業(yè)主裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。
原因：主要是物業(yè)管理企業(yè)沒有建立裝修管理流程和建立后沒有執(zhí)行；還有一些業(yè)主在裝修前沒有到物業(yè)公司進(jìn)行申請，就自行開始裝修，隨意倒裝修和建筑垃圾；有一些業(yè)主拒絕清理，物業(yè)公司沒辦法自行清理。一個(gè)30萬平方米的住宅小區(qū)，因業(yè)主拒絕清理或裝修后找不到業(yè)主，我們對裝修垃圾和建筑垃圾的清理的費(fèi)用進(jìn)行了測算：一年達(dá)到了1萬元。
危害：增加了物業(yè)管理企業(yè)的垃圾清運(yùn)量，影響小區(qū)環(huán)境美觀，并且由于垃圾存放時(shí)間的延長還會(huì)引來其他業(yè)主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾，造成惡性循環(huán)。
對策：1、物業(yè)管理企業(yè)建立完善的裝飾裝修流程：裝飾裝修申請，簽訂協(xié)議，房屋裝修、維修許可通知單，預(yù)交垃圾清運(yùn)押金，并且明確裝修時(shí)間、垃圾存放地點(diǎn)等事項(xiàng)；2、對于違反規(guī)定的，要按照中華人民共和國建設(shè)部令第139號(hào)《城市建筑垃圾管理規(guī)定》的規(guī)定，由行政主管部門對其進(jìn)行處罰。
行為二：一層私改商服，私改房屋結(jié)構(gòu)
現(xiàn)象：一層住戶在陽臺(tái)私開小門用于經(jīng)營；家庭裝修私改房屋墻體結(jié)構(gòu)。
原因：一些是業(yè)主出租出去用來牟利，把一樓住宅改為商服后，為了便于經(jīng)營，有的業(yè)主未經(jīng)任何部門允許就在陽臺(tái)上開門；裝飾裝修中不少業(yè)主為了自家的美觀、舒適和擴(kuò)大使用面積對房屋的墻體私自拆除，有的甚至拆除部分承重墻。
危害：在陽臺(tái)開小門用于經(jīng)營影響建筑的美觀，經(jīng)營時(shí)易對草坪產(chǎn)生破壞，對護(hù)欄也易產(chǎn)生破壞，間接影響了住宅小區(qū)晉級達(dá)標(biāo)；違章裝飾裝修對房屋的安全構(gòu)成威脅。
對策：1、對于陽臺(tái)改門必須經(jīng)過行政主管部門的批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)的，物業(yè)管理人員根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。2、對于破壞承重墻的預(yù)防和處理，物業(yè)管理企業(yè)在裝修申請和裝修協(xié)議中就應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定不準(zhǔn)破壞承重墻等項(xiàng)目，加強(qiáng)裝修巡檢，發(fā)現(xiàn)問題要求其及時(shí)整改，先勸阻其恢復(fù)，或在其破壞承重墻初始階段對其進(jìn)行制止，對于制止不從的可由行政主管部門依據(jù)建設(shè)部第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中第五條規(guī)定強(qiáng)制其恢復(fù)并處以罰款。
行為三：底層陽臺(tái)下砌墻
現(xiàn)象：部分業(yè)主把底層陽臺(tái)底下的空間用磚和水泥砌成墻，有的作為自家的小倉庫。
原因：部分底層業(yè)主考慮陽臺(tái)底下易刮入雜物，或者是考慮利用陽臺(tái)底下的空間。于是未經(jīng)任何部門允許私自用水泥和磚把陽臺(tái)底下砌成墻，有的開一個(gè)小門作為自家的小倉庫，有的就是為了擋垃圾。
危害：在北方的冬季會(huì)出現(xiàn)脹鼓現(xiàn)象，嚴(yán)重的會(huì)把陽臺(tái)擠壓變形，陽臺(tái)立面板擠裂，造成陽臺(tái)窗框變形。陽臺(tái)砌墻影響小區(qū)環(huán)境美觀和與周圍環(huán)境的和諧。
對策：1、物業(yè)管理要求清潔員對底層陽臺(tái)底下每天清掃保潔一次；2、物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主在搭建初期就采取措施,講明危害，制止其行為，并告知其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：禁止破壞房屋外觀和違章搭建。
對于制止不從的，可由行政主管部門強(qiáng)制其整改。
行為四：安裝護(hù)欄
現(xiàn)象：陽臺(tái)、窗戶用鐵護(hù)欄封閉。
原因：一些業(yè)主為了增加住宅安全防范能力，保障人身財(cái)產(chǎn)安全，安裝了鐵護(hù)欄，由于沒有專業(yè)部門的指導(dǎo)和相應(yīng)的法規(guī)出臺(tái)，在陽臺(tái)、窗戶外隨心所欲地不規(guī)范地安裝上各種各樣的防盜護(hù)欄，比如居民住宅安裝的防盜護(hù)欄，沒有考慮防攀登、防跨越等性能，出現(xiàn)凸出墻面等方面的問題。
危害：危害相鄰上層和同層業(yè)主家的安全；沒有統(tǒng)一安裝，樣式多樣不規(guī)范，影響整體環(huán)境美觀，影響住宅小區(qū)晉級達(dá)標(biāo)；一旦發(fā)生火災(zāi)，減少了逃生的途徑。
對策：1、行政主管部門出臺(tái)安裝護(hù)欄的標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門共同推進(jìn)執(zhí)行，對于違反規(guī)定可先由物業(yè)管理人員勸其整改，對于整改無效的由行政主管部門對其強(qiáng)制整改和進(jìn)行相應(yīng)處罰；2、在陽臺(tái)或窗戶內(nèi)側(cè)安裝護(hù)欄是目前比較理想的方式，但護(hù)欄要具有能拆卸或留有金屬窗戶，便于清潔玻璃和逃生用；3、從源頭上保證安裝的護(hù)欄達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，就是要規(guī)范生產(chǎn)護(hù)欄的所有生產(chǎn)廠家，要求其生產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)的護(hù)欄。
行為五：空調(diào)室外機(jī)的不規(guī)范安裝
現(xiàn)象：安裝空調(diào)室外機(jī)的位置有：陽臺(tái)上、山墻上、女兒墻上、外墻上、雨篷上等等；高度不統(tǒng)一，有的底層安裝高度只有1米左右，同層空調(diào)安裝高度也不統(tǒng)一等。
原因：由于住宅老區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮日后的安裝空調(diào)等問題，沒有統(tǒng)一設(shè)計(jì)好安裝空調(diào)的位置，又由于物業(yè)管理企業(yè)沒有相應(yīng)的指導(dǎo)和規(guī)劃以及經(jīng)銷商上門安裝時(shí)只求速度，往往不經(jīng)測量便根據(jù)消費(fèi)者的要求安裝等原因，造成許多空調(diào)室外機(jī)安裝不符合標(biāo)準(zhǔn)。比如空調(diào)室外機(jī)的安裝沒有達(dá)到國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。安裝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，空調(diào)器應(yīng)安裝在兒童不易觸及的地方；盡量避開自然條件惡劣(如油煙重、風(fēng)沙大，陽光直射或有高溫?zé)嵩?的地方；安裝高度在2.5米以上；室外機(jī)組安裝架承載能力至少不低于180公斤；空調(diào)器的室外機(jī)應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離相鄰的門窗和綠色植物；與相鄰門窗距離不得小于3米等。而且，安裝標(biāo)準(zhǔn)無人監(jiān)督執(zhí)行，也是有規(guī)難依的主要原因之一。
危害：空調(diào)排出的水流到人行道上，冬季會(huì)結(jié)冰，影響業(yè)主出行安全；吹出的熱風(fēng)影響業(yè)主健康；無序的安放影響樓房墻體立面的美觀、規(guī)范；影響住宅小區(qū)晉級達(dá)標(biāo)。
對策：1、因空調(diào)室外機(jī)安裝屬于大氣排污范疇，歸環(huán)保部門管理；物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問題勸阻無效時(shí)，應(yīng)報(bào)告給環(huán)保部門依法處理；2、環(huán)保部門和行政主管部門依據(jù)《國家空調(diào)安裝標(biāo)準(zhǔn)》建立空調(diào)安裝的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主安裝空調(diào)可以先期對其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對于不按標(biāo)準(zhǔn)安裝的，通知相關(guān)的行政主管部門和環(huán)保部門處理。
行為六：業(yè)主從陽臺(tái)排煙和飯店排煙
現(xiàn)象：業(yè)主從陽臺(tái)接出排煙管道用來排煙、飯店從一樓豎起煙筒排到頂層或向地面接煙筒排煙。
原因：業(yè)主從陽臺(tái)接出煙筒排煙：一是煙道堵塞，二是把廚房搬到陽臺(tái)。煙道堵塞是由于在裝修期間對室內(nèi)公共設(shè)施煙道進(jìn)行了改造和封閉，以致按正常排煙途徑裝修完畢入住的廚房不能正常排煙，或者是平改坡改造時(shí)造成的堵塞。有些業(yè)主為了增加廚房的空間把廚房搬到陽臺(tái)，相應(yīng)地，煙道改從陽臺(tái)排出；飯店排煙，主要是原來底層按商服設(shè)計(jì)時(shí)的先天不足，沒有預(yù)留出專用煙道，與居民的煙道共用，由于其排煙量大，不能滿足其需要，于是重新引出新的煙筒；二是一層住宅改為飯店或商服，用于飯店經(jīng)營后把煙道從窗戶引出排煙。
危害：樓下排煙致使樓上的業(yè)主家的窗戶不能開和對樓上窗戶玻璃污染，冬季水蒸氣遇冷結(jié)露落到硬鋪裝上結(jié)冰，對業(yè)主出行造成安全隱患；飯店煙道內(nèi)的垃圾沒有得到及時(shí)清理，排煙不暢，煙筒內(nèi)溫度較高易引發(fā)火災(zāi)；油垢、油漬污染墻體和硬鋪裝，煙筒接縫處外溢油漬，影響鄰里關(guān)系。
對策：1、疏通原來的煙道改回原來的位置排煙；對于硬鋪裝上結(jié)冰清潔員要及時(shí)清理；2、對于飯店排煙煙道要經(jīng)過凈化裝置，排放達(dá)標(biāo)，條件具備的或者在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該在樓房墻體內(nèi)預(yù)留出飯店專用煙道。并且煙道要定期清理，避免因煙道內(nèi)油污堆積引發(fā)火災(zāi)。環(huán)保部門對于未裝凈化裝置，達(dá)不到排放標(biāo)準(zhǔn)的要依據(jù)《中華人民共和國大氣污染防治法》對其進(jìn)行處罰；3、對于底層改為飯店經(jīng)營的，要安裝凈化裝置并且要引到頂層排出。以上幾點(diǎn)涉及到污染環(huán)境問題，均可向環(huán)保局進(jìn)行投訴由其依法處理。
行為七：醫(yī)療垃圾
現(xiàn)象：個(gè)體醫(yī)療診所的部分醫(yī)療垃圾混于生活垃圾中，或醫(yī)療垃圾隨意投放等。
原因：個(gè)體診所醫(yī)療垃圾由于缺少相應(yīng)的焚燒等處理能力，又沒有委托專業(yè)的人員收集處理，而是在夜間或其他時(shí)間投放到生活垃圾中。
危害：1、醫(yī)療垃圾對人的危害很大，進(jìn)入人體之后，會(huì)傳染多種疾病。未經(jīng)處理的污物、污水不進(jìn)行嚴(yán)格消毒和無害化處理，必然污染周圍環(huán)境。2、小孩會(huì)把用過的針管、針頭、小瓶等污物揀來當(dāng)作玩具耍，這些東西一旦刺破皮膚或誤入口中等，多數(shù)情況下會(huì)造成小孩染病或致傷。
對策：1、物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)禁止其把醫(yī)療垃圾亂倒或混入生活垃圾，并勸其整改，告之其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第二十九條的規(guī)定中的禁止行為：醫(yī)療機(jī)構(gòu)自建焚燒爐的，自行焚燒處理；未建焚燒爐的，委托有關(guān)部門或者單位處理；2、強(qiáng)化醫(yī)療垃圾的管理、監(jiān)督和環(huán)保，有條件的物業(yè)管理公司按照當(dāng)?shù)匦l(wèi)生行政部門規(guī)定，開展有償?shù)尼t(yī)療垃圾收集清運(yùn)服務(wù)，由專業(yè)的部門統(tǒng)一、及時(shí)銷毀。
行為八：在小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)
現(xiàn)象：有修鞋的、有賣水果的、有賣蔬菜的、有賣服裝的、有推銷產(chǎn)品的、有賣糧食的等等。
原因：小商小販在小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，一是老住宅區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)主有服務(wù)需求；二是由于物業(yè)管理不到位，屢禁不止。這些小商小販中有的是下崗職工，有的是外來流動(dòng)商販，有的是底層住宅改為商服后的延伸。
危害：叫賣聲擾民，攤點(diǎn)的無序擺放影響美觀，產(chǎn)生的垃圾影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。
對策：1、其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條的規(guī)定中的禁止行為：未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)置攤點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)配合行政主管部門予以取締；2、不是簡單采用硬性取締的辦法而是疏導(dǎo)整頓，爭取在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一些經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，便于規(guī)范管理和統(tǒng)一經(jīng)營，滿足業(yè)主的需求，使小區(qū)市場美觀整潔。
行為九：隨意堆放和懸掛物品
現(xiàn)象：樓道內(nèi)堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物；底層陽臺(tái)下堆放著大蔥、木板等雜物；底層陽臺(tái)與陽臺(tái)之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物；陽臺(tái)外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。
原因：一是由于一些老住宅區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，未考慮雜物的堆放問題；二是由于一些業(yè)主誤認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有，樓道、陽臺(tái)等也歸自己所有，同時(shí)也是為了不占用自家室內(nèi)的空間，所以把這些不是貴重的物品隨意堆放；三是由于物業(yè)和城市行政主管部門來清理時(shí)拿回去，過后再搬出來。
影響：一是視覺污染，影響環(huán)境美觀；二是影響其他業(yè)主出行，堵塞防火通道；三是制造了樓道內(nèi)異味；四是增加了清潔的工作難度。
對策：1、新的住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)帶地下室，很好地解決了堆放物問題；2、物業(yè)管理人員讓業(yè)主知道不能占用共用部位，并且是違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條中規(guī)定：禁止占用或者損壞物業(yè)共用部位；《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第十四條規(guī)定：所有樓房陽臺(tái)或者窗外，不得堆放、吊掛有礙市容的物品。3、物業(yè)管理企業(yè)和城市行政主管部門要有“反復(fù)抓”、“抓反復(fù)”持之以恒的管理和執(zhí)法才能取得明顯效果。
行為十：空中拋物
現(xiàn)象：業(yè)主把袋裝的垃圾直接從陽臺(tái)往樓下拋和把骯水或剩飯菜從陽臺(tái)倒下來。
原因：一是從陽臺(tái)拋物方便自己，物業(yè)管理人員未勸阻和制止其行為，時(shí)間長了形成了習(xí)慣；二是一些小區(qū)物業(yè)管理未實(shí)行垃圾袋裝化，未上樓收集垃圾。
影響：一是容易傷人；二是影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，易造成二次污染；三是有些空中拋物懸掛在樹上，難以清理，影響環(huán)境美觀。
對策：1、實(shí)行垃圾袋裝化，上樓收集可以減少空中拋物；2、對于空中拋物多的住宅小區(qū)或某一住宅樓要有明顯的標(biāo)識(shí)：禁止空中拋物，其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第二十七條：禁止樓房拋物，業(yè)主公約中要明確約定禁止空中拋物，加強(qiáng)業(yè)主自律，物業(yè)管理人員和業(yè)主委員會(huì)對違反規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行教育，對于經(jīng)多次勸阻仍無效的，可以由行政主管部門對其進(jìn)行處罰；3、對于已經(jīng)懸掛在樹上的垃圾，物業(yè)管理人員要及時(shí)把它清理下來。
行為十一：隨意晾曬衣物和晾秋菜
現(xiàn)象：樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等；草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。
原因：小區(qū)內(nèi)沒有為晾曬衣物提供專用的設(shè)施，所以造成的隨意晾曬衣物；在草坪和硬鋪裝上隨便晾曬秋菜是由于業(yè)主就近方便造成的，同時(shí)也由于物業(yè)管理企業(yè)在秋菜晾曬之前沒有明確指導(dǎo)和規(guī)劃出晾曬的位置。
影響：對樹木和草坪有一定的損害，影響業(yè)主對健身器材等的使用，影響環(huán)境美觀和菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量，影響了環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。
對策：物業(yè)管理人員應(yīng)該在每幢樓前設(shè)置和安放一個(gè)或幾個(gè)專為晾曬衣物用的衣架或橫桿；對于晾曬秋菜的行為，物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約都要明確規(guī)定不準(zhǔn)在草坪上晾曬，并且及時(shí)糾正其行為，讓其在硬鋪裝上指定的位置晾曬。
行為十二：破壞綠地
現(xiàn)象：草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。
原因：一些業(yè)主在春天開始破壞原來的草坪，然后種上蔥、白菜、香菜等；秋季買的蘿卜為了保鮮，在草坪上挖一個(gè)坑把蘿卜埋上，等到入冬前再挖出來。
影響：1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協(xié)調(diào)；2、挖坑后影響草坪的美觀和后續(xù)利用。
對策：1、物業(yè)管理企業(yè)對此要依據(jù)管理規(guī)定處理，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：禁止毀壞綠化，物業(yè)管理人員要堅(jiān)決制止，并要求其恢復(fù)草坪的原狀。2、物業(yè)管理企業(yè)可以開辟或規(guī)劃出一些空地，通過“綠地”領(lǐng)養(yǎng)的辦法引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主種花、樹等美化環(huán)境的植物。
行為十三：粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌
現(xiàn)象：樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫；在樓體立面懸掛廣告牌等。
原因：住宅小區(qū)附近的個(gè)體經(jīng)營實(shí)體由于規(guī)范的廣告費(fèi)用高和有些非法廣告、虛假廣告等，都采用小廣告的方式，在住宅小區(qū)內(nèi)的樓道、墻體、樹木、護(hù)欄等處粘貼；少年兒童在墻體的亂涂亂畫；底層業(yè)主住宅改為商服后自立的廣告牌。我們對老住宅區(qū)在沒有電子門和沒有實(shí)行封閉管理前的統(tǒng)計(jì)：每個(gè)清潔員每天用于清理小廣告的時(shí)間至少在半個(gè)小時(shí)。
影響：小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”，嚴(yán)重的視覺污染；增加了物業(yè)管理企業(yè)清潔費(fèi)用：據(jù)我們對一個(gè)30萬平方米的住宅小區(qū)一年清理小廣告費(fèi)用的不完全測算：僅材料費(fèi)一項(xiàng)就達(dá)到2,500元。
對策：1、小區(qū)實(shí)行封閉管理和樓道安裝電子門可以大大減少小廣告的數(shù)量；近年來行政主管部門采用“呼死你”的電子系統(tǒng)對于懲治小廣告起到一定作用；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告粘貼欄和單元門口設(shè)置廣告粘貼手寫板，是解決小廣告問題的有效辦法；2、對于少年兒童的亂涂亂畫要通過業(yè)主公約的約束，通過其家長對其教育改正；3、私立廣告牌的要依據(jù)管理規(guī)定處理，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第十七條規(guī)定：經(jīng)過市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門的批準(zhǔn)，設(shè)置廣告標(biāo)志，對于設(shè)立廣告牌要經(jīng)城市行政主管部門的批準(zhǔn)按照統(tǒng)一的規(guī)格才能懸掛；未批準(zhǔn)的要取締。
行為十四：對設(shè)備設(shè)施的破壞
現(xiàn)象：對底層落水管的破壞；對電子門的破壞；對休閑桌椅的破壞；對健身器材的破壞；對道板的破壞等。
原因：少年兒童玩耍時(shí)破壞底層的落水管；一些業(yè)主家缺一些螺絲等從休閑桌椅上卸下來；或者對因物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度、收費(fèi)時(shí)的措施、方法不當(dāng)?shù)?，引發(fā)業(yè)主的反感心理，產(chǎn)生的泄憤情緒后破壞的；熱力、給排水公司員工在收費(fèi)過程中，由于業(yè)主拒絕開門，個(gè)別員工損壞電子門泄憤；以及業(yè)主掩門等造成的損壞；健身器材的使用不當(dāng)或者成人使用兒童的健身器材造成的損壞；車輛壓道板造成的損壞。
影響：大大增加物業(yè)管理企業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；影響了設(shè)備設(shè)施的正常使用壽命。
對策：上述行為違反管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條的規(guī)定：禁止損壞物業(yè)公用部位、共用部位的設(shè)施設(shè)備。1、業(yè)主公約明確約定和物業(yè)管理規(guī)定中禁止的行為，并且要反復(fù)宣傳；同時(shí)物業(yè)管理人員要注意工作方法和服務(wù)態(tài)度，盡可能采用勸喻的方法來處理業(yè)主的一些不文明行為，比如成人使用兒童健身器材，可在明顯的位置噴涂或設(shè)立標(biāo)識(shí)“僅供兒童使用，謝謝合作”等勸喻性語言；2、增加保安的巡檢力度；采用一些電子監(jiān)控設(shè)備作為技防手段；3、對于破壞者給予說服教育，并且要其賠償相應(yīng)的損失。
行為十五：大小便
現(xiàn)象：在草坪上、在陽臺(tái)之間、甚至在樓道內(nèi)有大小便的痕跡；業(yè)主家窗戶玻璃上的糞便、狗糞便等。
原因：由于在小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)中沒有公廁，外來人員，附近經(jīng)營人員，一些兒童白天在一些較隱蔽的地方隨便大小便；夜間隨地大小便，業(yè)主家窗戶玻璃上的糞便是由于鴿子產(chǎn)生的糞便滴落下來的；有些寵物的主人文明養(yǎng)寵物程度不高，公德意識(shí)差；對所養(yǎng)狗的糞便漠然置之，更有甚者，故意把狗牽到室外排便，而不做任何處理，不少人遛狗就是為了讓狗排泄，“干凈我一家，惡心其他人”。
影響：影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔員的工作量，尤其是冬季糞便凍成冰，增加了清理的難度；影響鄰里關(guān)系。
對策：1、建簡易的公廁；2、加強(qiáng)對寵物的管理。
行為十六：噪音擾民
現(xiàn)象：業(yè)主午休時(shí)間廢品回收人員的聲音和流動(dòng)商販的叫賣聲；深夜服務(wù)生的打鬧和喧嘩；裝潢的噪音等；居民樓下開飯店有噪聲；汽車防盜器的噪音、車輛喇叭聲、變電站噪音等。
原因：關(guān)于生活的環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)，《國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定：以居住為主的1類區(qū)域，白天噪聲標(biāo)準(zhǔn)為55分貝，夜間噪聲標(biāo)準(zhǔn)為45分貝，超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對人體產(chǎn)生危害。上述的種種擾民的聲音盡管有些達(dá)不到噪音標(biāo)準(zhǔn)有些達(dá)到了，但是出于對業(yè)主的休息和身體健康的考慮，物業(yè)和環(huán)保部門都有責(zé)任和義務(wù)去協(xié)調(diào)和解決。
影響：影響業(yè)主正常休息和健康；影響鄰里關(guān)系。
對策：物業(yè)管理人員首先核實(shí)情況，然后相應(yīng)的鄰里之間未達(dá)到噪音標(biāo)準(zhǔn)的，通過協(xié)調(diào)解決，對于達(dá)到噪音標(biāo)準(zhǔn)的可由環(huán)保局來處理，比如大慶市環(huán)保局設(shè)立的“12369”環(huán)境信訪系統(tǒng)，處理業(yè)主對環(huán)境問題的投訴；或者物業(yè)管理人員核實(shí)情況后代替業(yè)主投訴，由環(huán)保部門解決。
行為十七：祭祀燒紙
現(xiàn)象：每逢祭祀的日子在小區(qū)的硬鋪裝、道路上、草坪上總有相當(dāng)多的人在燒紙，留下污漬。
原因：“鬼節(jié)”、清明節(jié)、春節(jié)前后燒紙祭祀的人非常多，據(jù)調(diào)查顯示，大部分業(yè)主選擇燒紙祭祀是因?yàn)閺谋娦睦碓谧魉睢１热缜迕骷漓胂热?、懷念故人是社?huì)的一個(gè)傳統(tǒng)，燒紙祭祀在社會(huì)上有著長久的歷史，一代一代流傳至今。許多人在選擇祭祀方式的過程中，都是跟著“傳統(tǒng)”走，因而燒紙?jiān)跇I(yè)主心中有著重要的地位。
影響：很多人在草坪上、樹底下焚燒紙錢，草叢和樹皮遭到了嚴(yán)重的破壞，樹木也在火光的包圍中，非常容易引發(fā)火災(zāi)，污染空氣，很多人直接在道板上燒紙，導(dǎo)致道板被燒裂或是變成暗黃色，毀壞后的道板無法恢復(fù)原來面貌及顏色，影響了小區(qū)的美觀。在住宅小區(qū)的彩色道板和草坪綠地上燒紙的現(xiàn)象屢禁不止，不但給小區(qū)環(huán)境帶來了污染，破壞了小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，而且燒紙后留下的灰燼增加了清潔員的工作量。
對策：1、在傳統(tǒng)的節(jié)日燒紙祭祀時(shí)：物業(yè)管理人員把宣傳牌放在相應(yīng)的路口，引導(dǎo)業(yè)主到這些地點(diǎn)燒紙；每晚天黑以后，在主要小區(qū)路口擺上專用的焚燒器皿；或者采取說服、教育和死看死守的辦法，執(zhí)法人員和物業(yè)管理人員每晚都應(yīng)工作到業(yè)主燒紙結(jié)束。2、部分城市倡導(dǎo)的文明祭祀和出臺(tái)法規(guī)禁止在市區(qū)內(nèi)燒紙。比如沈陽市人民政府制定并發(fā)布了《關(guān)于禁止拋撒紙錢和燒紙的通告》。明確規(guī)定：禁止在街道、廣場、庭院等公共場所拋撒紙錢和燒紙。
行為十八：焚燒落葉
現(xiàn)象：深秋和初冬成堆落葉被點(diǎn)燃焚燒或在草坪上點(diǎn)燃草坪和落葉進(jìn)行“燒荒”。
原因：在北方的住宅小區(qū)內(nèi)的樹葉隨風(fēng)飄落，遍地都是，一是清潔員清掃收集后沒有袋裝或及時(shí)清運(yùn)，一些清潔員自已點(diǎn)燃焚燒，或是一些小孩玩火點(diǎn)燃焚燒；二是個(gè)別清潔員在草坪上點(diǎn)燃草坪和落葉“燒荒”。
影響：1、污染空氣，危害人體健康。由于落葉和枯草本身含有有害物質(zhì)，并且還沾染了許多灰塵和油污，在就地焚燒供氧不足的條件下，所產(chǎn)生的煙霧，含有一氧化碳、二氧化碳、氮氧化物、二氧化硫及其它有毒有害氣體和微粒。當(dāng)小區(qū)內(nèi)空氣流動(dòng)緩慢、濕度較高時(shí)，煙霧不能馬上擴(kuò)散、稀釋。造成對空氣的污染，使人的機(jī)體抵抗力降低，發(fā)病率增高。2、影響市容觀瞻。煙塵對道路、建筑物、庭院等等，都會(huì)帶來一些污染，使其變得骯舊。3、就地焚燒落葉和枯草，容易引起火災(zāi)。
對策：1、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理：禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒落葉；并且要知道其行為違反了《中華人民共和國大氣污染防治法》第二十九條規(guī)定，禁止露天焚燒秸稈、樹葉、枯草等產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì)。若違反此規(guī)定，將由市或者區(qū)、縣環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的，可以處200元以下罰款。2、處理落葉的方法主要是由物業(yè)環(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行收集，經(jīng)過統(tǒng)一清運(yùn)后由環(huán)保專業(yè)部門集中放進(jìn)專門用于焚燒落葉的焚燒爐，焚燒后的氣體可以經(jīng)過處理，不會(huì)污染環(huán)境；另外，就是與其他垃圾一起進(jìn)行填埋；而好的處理方法是將樹葉收集并加入一定的催化劑，這樣就可以使原本看來無用的落葉，變成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必不可少的肥料。
行為十九：飼養(yǎng)寵物和家禽
現(xiàn)象：飼養(yǎng)狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物；飼養(yǎng)雞、鴨子等家禽。
原因：隨著人們生活水平的提高以及個(gè)人愛好和習(xí)慣，寵物飼養(yǎng)會(huì)越來越普遍，寵物的增多，必然會(huì)帶來一些問題，在大慶市2005年市長熱線開通以來出現(xiàn)各種投訴和問題反饋中，寵物管理成為三大難題之一。有些寵物的主人文明飼養(yǎng)寵物程度不高，公德意識(shí)差。又由于相應(yīng)法規(guī)制定的滯后，造成了寵物管理無法可依，增加了管理難度；由于一些年老的業(yè)主原來住平房和以往的生活習(xí)慣，以及有一些業(yè)主從小雞按寵物飼養(yǎng)起等原因，在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了飼養(yǎng)雞、鴨等家禽的問題。
影響：出現(xiàn)過寵物傷人、貓、狗叫聲擾民，雞鹐白菜的糾紛等影響鄰里關(guān)系；寵物糞便污染環(huán)境、寵物掉毛影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔工作量；有傳播禽流感和狂犬病的危險(xiǎn)等。
對策：1、建議政府相關(guān)部門出臺(tái)住宅小區(qū)內(nèi)寵物管理的法規(guī)，明確管理部門的職責(zé)和執(zhí)法部門的職能，增加可操作性；而要解決這些問題，需要物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、行政主管部門等有關(guān)部門增強(qiáng)管理協(xié)調(diào)能力，對于突出的寵物傷人、傳播疾病、污染環(huán)境等問題，需要許多相關(guān)部門的相互配合，把寵物飼養(yǎng)管理引上正軌。同時(shí)要號(hào)召大家合法飼養(yǎng)寵物。只有這樣，才能把合理飼養(yǎng)寵物同美化城市環(huán)境兩方面結(jié)合起來。讓業(yè)主既可飼養(yǎng)自己喜歡的寵物，又不違反城市環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定。2、對于飼養(yǎng)家禽按照管理規(guī)定處理，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：在市政府規(guī)定的區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽家畜，由物業(yè)管理企業(yè)勸阻業(yè)主限期整改，對于整改不力的由行政主管部門進(jìn)行依法處理。
這些行為的產(chǎn)生，有些是由于設(shè)計(jì)時(shí)房屋配套結(jié)構(gòu)不合理，外環(huán)境的設(shè)備設(shè)施不健全造成的，尤其是一些老住宅小區(qū)，需要改造才能解決；有些是業(yè)主（物業(yè)使用人）多年的生活習(xí)慣和自身素質(zhì)造成；有些是法規(guī)不健全和健全的法規(guī)沒有很好執(zhí)行造成的；有些是物業(yè)公司管理和行政主管部門的執(zhí)法，缺少持久的工作韌勁、工作缺乏連續(xù)性造成的；有些是物業(yè)管理公司直接可以處理和解決的，有些是需要城市行政主管部門、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主等的配合才能解決的，有些是需要全體業(yè)主對業(yè)主公約、法規(guī)和管理規(guī)定的遵守和加強(qiáng)自律以及業(yè)主素質(zhì)的提高才能解決的。只有物業(yè)管理企業(yè)、行政主管部門、環(huán)保部門、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主（物業(yè)使用人）等共同努力，才能從根本上克服和減少這些不規(guī)范行為，減少對物業(yè)管理工作的影響，才能使物業(yè)管理工作做得更好，才能使社區(qū)更加和諧。
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