物管百科
住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差異。這些差異有時(shí)會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。住宅小區(qū)是小區(qū)內(nèi)全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設(shè)和維護(hù)一個(gè)良好、和諧的居住環(huán)境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對(duì)人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個(gè)大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會(huì)公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統(tǒng)一的，自治是在自律基礎(chǔ)上的自治。每個(gè)人在享受一定權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。
首先，小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)管理上的側(cè)重點(diǎn)不同，如何針對(duì)產(chǎn)權(quán)的多元化實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復(fù)雜性。
其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個(gè)部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。
第三，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。
當(dāng)前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與辦法。
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
1．社會(huì)效益。小區(qū)管理的社會(huì)效益首先表現(xiàn)在為居民提供一個(gè)安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活環(huán)境。這一環(huán)境不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，而且還指整個(gè)社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂等方面。它對(duì)于調(diào)節(jié)人際關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實(shí)施小區(qū)管理以后，小區(qū)復(fù)雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，政府不再為此花費(fèi)大量的時(shí)間與精力，只需制定有關(guān)的政策規(guī)定，對(duì)小區(qū)管理實(shí)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
2．經(jīng)濟(jì)效益。小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益可從多方面得以體現(xiàn)：
（1）從政府的角度看，未實(shí)行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅要補(bǔ)貼大量資金用于小區(qū)房屋的維修，還要在環(huán)衛(wèi)、治安、綠化和其它公共市政設(shè)施上投入財(cái)力。而實(shí)行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅不投資，還可向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。從這兩方面看，經(jīng)濟(jì)效益是很明顯的。
（2）從開發(fā)企業(yè)角度看，實(shí)行小區(qū)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且有利于開發(fā)企業(yè)以較高的價(jià)格售房。獲取更多的銷售利潤。
（3）從小區(qū)管理企業(yè)角度看。小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益不單體現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)身上，還體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)本身。小區(qū)管理從單純收取管理費(fèi)來講，是微利的，但如果善于經(jīng)營，通過開展各種有償服務(wù)，仍會(huì)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
（4）從業(yè)主的角度看。物業(yè)管理企業(yè)管理好、維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長它的使用壽命，可以保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。
3．環(huán)境效益。小區(qū)內(nèi)的水、電、煤、陽光、空氣、通風(fēng)以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關(guān)系。小區(qū)管理有利于從根本上治理城市住宅內(nèi)臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。因此，搞好環(huán)境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)整個(gè)城市建設(shè)規(guī)模、格局和風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。
住宅小區(qū)物業(yè)管理原則
由具有獨(dú)立法人資格、實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理，與舊體制下那種政企不分、權(quán)責(zé)不明的福利型管理是截然不同的。應(yīng)遵循的主要原則有：
1．業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。
2．服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點(diǎn)，服務(wù)時(shí)限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。
3．所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。
4．企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算。必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。
5．有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。在費(fèi)用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。包括管理、經(jīng)營與服務(wù)三方面的工作，概括起來講，包括如下基本內(nèi)容：
1．住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。
2．住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。具體包括：（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設(shè)施的維護(hù)管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。
3．開展多種形式的便民有償服務(wù)。
4．住宅小區(qū)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。
住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的內(nèi)容
1．開展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛護(hù)公共財(cái)物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。
2．完善、充實(shí)娛樂場所和文體活動(dòng)設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。
3．建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神?！吧鐓^(qū)”是地域、社會(huì)互助和社會(huì)關(guān)系的綜合體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會(huì)服務(wù)體系的一種生活共同體。小區(qū)居民長期生活、學(xué)習(xí)、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會(huì)關(guān)系，形成了一個(gè)小社會(huì)?！吧鐓^(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。而社區(qū)文化則是社區(qū)精神的載體。住宅小區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)應(yīng)以靈活多樣適合居民特點(diǎn)方式進(jìn)行。
通?？梢缘幕顒?dòng)方式有：
1．運(yùn)用傳播文化和工具的康樂設(shè)施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書館、社區(qū)報(bào)、閉路電視等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。
2．組織各類體育比賽、舞會(huì)和文藝演出晚會(huì)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)群體活動(dòng)與公民意識(shí)，增強(qiáng)友誼。
3．創(chuàng)建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區(qū)活動(dòng)，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無糾紛，積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)。
4．開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽”活動(dòng)，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業(yè)發(fā)揮本專業(yè)的特點(diǎn)，更好地為住宅區(qū)居民服務(wù)。
5．開展人際交往，推行“社團(tuán)”活動(dòng)。在香港，物業(yè)管理企業(yè)還是一個(gè)活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用公眾節(jié)假日，組織內(nèi)容豐富多彩的文體活動(dòng)。
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